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商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)先破嗎？
廣西華翔貿(mào)易有限公司
2013-12-09 14:07:00
一個(gè)朋友出差來(lái)杭州，聊天時(shí)討論起房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)，他提醒我關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)積聚了嚴(yán)重的泡沫，并可能會(huì)最早破裂---他的提醒對(duì)我頗有觸動(dòng)，我之前對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的描述過(guò)于一般化，忽視了分層市場(chǎng)的不同表現(xiàn)形式，可見不同的人對(duì)信息各有盲點(diǎn)和敏感點(diǎn)，認(rèn)知過(guò)程必然包括了偏見和謬誤。
如果把房地產(chǎn)行業(yè)類分成商業(yè)地產(chǎn)和住宅類地產(chǎn)，基于一些顯而易見的理由，前者的泡沫實(shí)質(zhì)上會(huì)比后者的泡沫更加嚴(yán)重，這個(gè)結(jié)論可以從土地出讓機(jī)制，商業(yè)形態(tài)變遷以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等角度來(lái)分析推演。
（國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯，溫州房?jī)r(jià)大幅下降，但成交量仍不理想，不少開發(fā)商和投資者逐漸把目光投向了商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。東方IC供圖。）
居住類地產(chǎn)的土地出讓機(jī)制相對(duì)比較成熟，土地招拍掛機(jī)制會(huì)想到透明和規(guī)范，但商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓，顯然和地方政府的區(qū)域規(guī)劃，招商引資任務(wù)，商業(yè)格局改造，城市形象提升等考量緊密相關(guān)，因此商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓過(guò)程反映了更強(qiáng)烈的地方政府色彩，這其中大量的灰色空間不僅僅表現(xiàn)為官場(chǎng)腐敗，更重要的是反映地方官僚好大喜功的政治偏好。在這種背景下，土地價(jià)格往往可以以各種名目折讓，不反映正常的市場(chǎng)信號(hào)。
值得一提的是，在開發(fā)商和地方政府的積極運(yùn)作之下，事實(shí)上還有很多與此相類似瞞天過(guò)海的土地出讓方式。這其中包括旅游地產(chǎn)，教育地產(chǎn)，科技地產(chǎn)，文化藝術(shù)等等名目，都是開發(fā)商制造概念，和地方政府巧妙勾兌，其核心目的都是為了以更低廉的價(jià)格獲得土地。如果運(yùn)氣不錯(cuò)，有些項(xiàng)目也可以做得風(fēng)生水起的，但是大多數(shù)類似項(xiàng)目，都是變相的侵占原土地所有人的利益。土地這種基本要素的管控和價(jià)格扭曲是諸多地產(chǎn)亂象的根源。
在上述土地出讓機(jī)制驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫被快速吹大。根據(jù)有關(guān)研究，2008年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購(gòu)、限貸政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達(dá)到了30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)投資平均增速；2011年商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到7424億元，同比增長(zhǎng)31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然達(dá)到25%，2013年及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，將是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前所未有的、一撥接一撥的供應(yīng)高峰期（《證券時(shí)報(bào)》 李宇嘉）。
溫州商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形同破裂，而商業(yè)地產(chǎn)泡沫的主要推手，就是地方官僚雄心勃勃的政策偏好。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上資料，2011年溫州市委市政府劃定了一個(gè)“溫州大都市的宏偉藍(lán)圖”，2011年出臺(tái)的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2010-2020)》，溫州規(guī)劃了5個(gè)城市級(jí)商業(yè)中心、10條特色商業(yè)街、20個(gè)城市綜合體。這種不顧需求端的規(guī)律，通過(guò)壓低要素價(jià)格來(lái)達(dá)成交易的方式必然刺激額外的供應(yīng)，導(dǎo)致更多資本追逐其中，這是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的根源之一。
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